Мислења

Нарушениот станбен пазар во САД

Јозеф Штиглиц

Она што е потребно е брзо намалување на вредноста на хипотеките

Сигурен знак за нефункционална пазарна економија е истрајноста на невработеноста. Во САД денес еден од шест работници би сакале работа со полно работно време, но не можат да најдат. Тоа е економија со големи неисполнети потреби, но сепак со огромни јалови ресурси. Пазарот за станбен простор е уште една американска аномалија: има стотици илјадници бездомници (повеќе од 1,5 милиони Американци поминале барем една ноќ во засолниште во 2009 година), додека стотици илјадници куќи зјаат празни. Всушност, стапката на запленување на имот е во подем. Два милиони Американци ги загубиле своите домови во 2008, и уште 2,8 милиони во 2009, но бројките се очекуваат да бидат уште поголеми во 2010 година. Нашите финансиски пазари покажаа мизерни резултати - добрите „рационални“ пазари не им позајмуваат на луѓе кои не можат да вратат - и сепак оние кои ги водат овие пазари беа наградени како да се финансиски гении.

Ништо од ова не е новина. Она што е новина е неподготвеното и задоцнето признание на администрацијата на Обама дека нејзините напори да ги врати во добра форма хипотекарните пазари и пазарите за станбен простор во голема мера беа безуспешни. Необично, постои се' поголем консензус и во левицата и во десницата дека власта ќе треба да продолжи со потпомагање на пазарот со станбен простор во догледна иднина. Овој став е конфузен и мошне опасен. Комплексен е бидејќи во конвенционалните анализи за тоа кои активности треба да бидат во доменот на јавноста, раководењето на националниот хипотекарен пазар никогаш не е споменато. Поседувајќи специфични информации поврзани со проценување на кредитната способност и мониторинг на исполнувањето на заемите е токму она по што приватниот сектор треба да се одликува.

Тоа е разбирлива позиција: и двете американски политички партии ги поддржуваа политиките кои охрабруваа прекумерни инвестиции во домувањето и прекумерна моќ, додека пак идеологијата за слободен пазар ги одврати регулаторите од интервенирање за спречување на немарно позајмување. Ако владата сега сака да излезе од ова цените на недвижниот имот уште повеќе ќе паднат, банките ќе се најдат под уште поголем финансиски стрес, и краткорочните изгледи ќе станат помрачни. Меѓутоа, тоа е токму она зошто хипотекарниот пазар менаџиран од власта е опасен. Искривените каматни стапки, официјалните гаранции и даночните субвенции охрабруваат континуитет во инвестициите во недвижниот имот, кога она што на економијата и' е потребно е инвестиции во технологија и чиста енергија.

Освен тоа, продолжувањето на инвестирањето во недвижнини прави да биде уште потешко да се одбие економијата од нејзината зависност од недвижнини, а пазарот на недвижнини од неговата зависност од владина поддршка. Понатамошното поддржување во инвестициите на недвижнини ќе направи вредноста на секторот да биде уште позависна од владините политики, погрижувајќи се идните креатори на политиката да се соочат со поголем политички притисок од интересните групи како градители на станбени населби и сопственици на обврзници.

Сегашната американска политика во најмала рака е збунета. Бордот на Банката за федерални резерви повеќе не е позајмувач во крајна нужда, туку позајмувач кому прв му се обраќаш. Кредитниот ризик во хипотекарниот пазар се претпоставува од страна на власта, а пазарниот ризик од Банката на федералните резерви. Никој не треба да биде изненаден од она што сега се случува: приватниот пазар во суштина исчезнува. Власта обелодени дека овие мерки, кои дејствуваат со намалување на каматните стапки се привремени. Но, тоа значи дека кога ќе се заврши со интервенцијата каматните стапки ќе се зголемат и секој сопственик на обврзници поддржани со хипотека ќе забележи загуба на капитал, потенцијално голема. Ниту едно приватно лице не ќе купи таков имот. Токму спротивното, Банката на федерални резерви не мора да признае загуба; додека пак поддржувачите на слободниот пазар би можеле да зборуваат за карактеристиките на пазарно вреднување и „откривање на цени“, Банката на федерални резерви може да се преправа дека ништо не се случило.

Ако власта го преземе кредитниот ризик, хипотеките стануваат безбедни колку владините обврзници со споредлива зрелост. Заради тоа, интервенцијата на Банката на федерални резерви во пазарот со станбен простор, всушност, е интервенција во владиниот пазар со обврзници; наводните „маневри“ од купување хипотеки до купување владини обврзници има мало значење. Банката на федерални резерви е вклучена во тешка задача да се обиде да постави не само краткорочна каматна стапка, туку исто така и долгорочен курс.

Оживувањето на пазарот на станбен простор е многу потешко од две причини. Прво, банките кои даваа конвенционални хипотекарни кредити се во лоша финансиска состојба. Второ, моделот на гаранции е сериозно оштетен и мала е веројатноста дека наскоро ќе биде заменет. За жал, ниту администрацијата на Обама, ниту Банката на федерални резерви изгледаат подготвени да се соочат со овие реалности.

Гаранцијата - ставање голем број хипотеки заедно да бидат продадени на пензиските фондови и инвеститори низ целиот свет - даваше резултати само затоа што имаше рејтинг-агенции на кои им беше доверено да осигурат дека хипотекарните заеми им се даваат на луѓе што можат да ги вратат. Денес никој нема или не треба да им верува на рејтинг агенциите и на инвестиционите банки кои набавуваа производи со недостатоци (понекогаш ги дизајнираа да губат пари).

Накратко, владините политики за поддршка на пазарот за станбен простор не само што не успеаја да го решат проблемот туку и го пролонгираа процесот на враќање на долговите на компанијата со цел да се направи поатрактивна за инвеститорите, и креираа услови за непријатности од јапонски стил. Избегнувањето на оваа суморна „нова нормала“ ќе биде тешко, меѓутоа има алтернативни политики со далеку подобри изгледи за враќање на американската и на глобалната економија во просперитет.

Корпорациите научија како да се справат со лошите вести, да ги запишат загубите и да продолжат натаму, меѓутоа, не и нашите влади. Кај секоја четврта американска хипотека, долгот ја надминува вредноста на домот. Иселувањата само создаваат поголем број бездомници и огромен број празни куќи. Она што е потребно е брзо намалување на вредноста на хипотеките. Банките ќе треба да ги признаат загубите и ако е потребно, да изнајдат дополнителен капитал за да одговорат на резервните барања. Ова, секако, ќе биде болно за банките, но нивната болка ќе биде ништо во споредба со страдањето што тие им ги нанесоа на луѓето низ остатокот на глобалната економија.

(Авторот е професор на Универзитетот „Колумбија“ и добитник на Нобеловата награда за економија и пишува за „Проект синдикејт“. „Утрински весник“ е дел од мрежата на „Проект синдикејт“.)